Cara Menghitung BPHTB Dalam Jual Beli Tanah

Pada saat melakukan jual beli tanah dan bangunan, baik pembeli maupun penjual akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya, sedangkan pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya. BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual beli tanah, tapi juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lain).

Dalam transaksi jual beli tanah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, yaitu pembeli. Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah adalah harga transaksi. Hal ini berbeda misalnya dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli – terkadang harga transaksi itu bisa juga sama dengan nilai NJOP. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut – nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan NJOP, faktor lainnya yang perlu diperhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tariff BPHTB. Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp. 100.000.000, maka sebelum harga transaki tersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebih dahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP – misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp. 80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual – penjual tidak dikenakan NPOPTKP.

Setiap daerah memiliki NPOPTKP yang berbeda, tergantung peraturan daerah tersebut. Untuk wilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp 80.000.00000 untuk transaksi jual beli tanah dan Rp. 350.000.000 untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Contoh menghitung BPHTB dalam transaski jual beli tanah:

Wahyu membeli tanah milik Arya dengan nilai jual beli sebesar Rp. 200.000.000. Maka pajak penjual dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB) NPOP : Rp 200.000.000,00 NPOPTKP : Rp   80.000.000,00 (-) NPOP Kena Pajak : Rp  120.000.000,00 BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

NPOP : Rp  200.000.000 NPOP Kena Pajak : Rp  200.000.000 PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp 10.000.000

Pengertian PPJB dan AJB Dalam Transaksi Jual Beli Tanah

Mungkin kita pernah mengalami permasalahan dalam melakukan transaksi jual beli tanah dengan pihak lain dan belum terlalu memahami beberapa istilah yang paling umum dalam proses jual beli tanah tersebut. Termasuk ketika kita mau membeli sebuah unit rumah kita akan bertemu dengan istilah yang disebut PPJB dan AJB. Apa sih itu AJB dan PPJB. Berikut sedikit gambaran singkat mengenai kedua istilah tersebut. PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli.

Kedua istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.
Perbedaan utama kedua istilah tersebut adalah sifat otentikasinya. PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan (akta non otentik). Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya oleh para pihak (calon penjual dan pembeli) dan tidak melibatkan notaris/PPAT. Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan PPJB tersebut tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya – tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.
PPJB umumnya mengatur bahwa penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli, namun hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada sebab tertentu, misalnya tanahnya masih dalam jaminan bank, atau masih diperlukan syarat lain untuk dilakukannya penyerahan. Dalam transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli tidak diwajibkan membuat PPJB.

Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan (balik nama) dari penjual kepada pembeli.

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syarat-syarat tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengan demikian maka PPJB merupakan ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat dilakukannya AJB yang bersifat otentik.

Bisnis Properti vs Waralaba/Franchise

Kami yakin bisnis properti ini lebih menguntungkan dan lebih aman daripada bisnis waralaba/franchise. Bila investor tidak bisa memilih pewaralaba yang sudah teruji, maka peluang untuk bangkrut di bisnis waralaba sangat besar. Apalagi, saat ini banyak sekali pewaralaba ‘jadi-jadian’ yang sebenarnya mereka belum layak disebut pewaralaba karena belum memenuhi syarat-syarat sebagai pewaralaba. Seperti usianya masih baru, bisnis belum menguntungkan, belum memiliki sistem yang baik serta mereknya belum dikenal luas oleh konsumen.

Dengan bisnis waralaba, uang investor sebagian besar akan digunakan untuk biaya investasi seperti membeli peralatan bisnis, sewa ruko, sampai operasional bisnis. Dengan demikian, apabila bisnis waralaba itu tidak berjalan, maka otomatis investor merugi dan uangnya tidak akan kembali alias habis.

Mensikapi Peraturan Baru BI Tentang KPR

Ada yang memprediksikan bahwa bisnis properti akan mengalami keruntuhan karena peraturan baru Bank Indonesia. Yakni perihal KPR Inden yang hanya diperbolehkan pada unit pertama saja, sedangkan konsumen yang sudah punya rumah tidak bisa menerima fasilitas ini. Belum lagi down payment progresif.
Perusahaan yang sudah mapan, sepertinya tidak begitu terpengaruh banyak. Karena mereka bisa memainkan cash flow atau menggunakan instrumen lain seperti kredit konstruksi untuk mengatasi masalah pembangunan unit rumahnya. Tapi bagaimana bagi para pemain baru atau calon pemain baru? Apakah ini hantaman? Berikut saran-saran saya untuk calon pemain baru.
Bermain properti dimana pasar memang membutuhkan. Lebih dari 13 juta penduduk Indonesia belum memiliki rumah. Ini potensi pasar yang belum tergarap dengan maksimal. Dan mereka adalah pembeli rumah pertama. Artinya fasilitas KPR Inden masih bisa diberikan untuk mereka. (Baca Ringkasan Peraturan BI Tentang KPR).
Sadari bahwa sumber cash flow tidak hanya KPR Inden. Ada uang muka, kredit konstruksi dan lain-lain. Anda bisa pelajari lebih lanjut di Strategi Bisnis Properti Tanpa KPR Inden.
Kawan-kawan lain sedang memperjuangkan agar peraturan ini ditinjau kembali. Namun sembari menunggu perjuangan mereka, kita tidak bisa saja berdiam diri bukan? Maka gali lagi program-program promosi yang membantu konsumen untuk membeli rumah. Misalkan saja uang muka bisa diangsur 6 kali atau lebih. Dll.
Anda ada masukkan lain? Share buat pembaca yang lain, silahkan isi komentar.

Strategi Bisnis Properti Tanpa KPR Inden

Bank Indonesia akan memperketat peraturan KPR Inden. Dimana rumah jadi dulu baru bisa di-KPR-kan. Apakah ini mempersulit atau menguntungkan? Mari kita tidak terjebak di ranah sulit atau mudah. Tapi bagaimana caranya untuk tetap bisa membangun meski keran KPR Inden ditutup.
Membeli rumah dengan fasilitas KPR, ada uang muka karena KPR hanya membiayai 70-80% dari harga. Maka Uang Muka konsumen ini sebenarnya cukup untuk membangun. Biaya bangunan kurang lebih 40% dari harga. Sehingga 20% uang muka digunakan untuk membiayai konstruksi sampai 100% dan pelunasan menggunakan pencairan KPR.
Tentu saja ada penundaan pembayaran kepada kontraktor. Penundaan ini sama dengan, developer menggunakan daya ungkit dana kontraktor. Dan ini praktek wajar saja selama ini. Developer bayar DP ke kontraktor, kontraktor membangun sampai progres tertentu.
Ada pula fasilitas kredit konstruksi yang bisa digunakan sebagai leverage konstruksi.
Membuka penawaran investasi kontruksi dengan skema bagi hasil. Maksudnya ketika ada konsumen membeli, developer menawarkan investasi konstruksi kepada investor. Investor mendapatkan selisih harga dari harga jual kontruksi.
Menjual rumah dengan skema cash bertahap 12 bulan atau lebih. Dengan demikian tidak ada bank yang terlibat. Tinggal manajemen cashflow saja.
Bila proyek sudah berjalan lama, gunakan cashflow proyek yang sudah ada. Tentu tidak akan menjadi masalah ada atau tidaknya KPR Inden.
Dan masih ada cara lainnya. Gunung kan kudaki, lautan ku sebrangi. Sebagai pengusaha, pantang mengeluh. Tetap beraksi!

Ringkasan Peraturan BI Tentang KPR

Bank Indonesia akhirnya mengeluarkan peraturan baru tentang KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen). Beberapa ringkasan peraturan itu mengatur beberapa hal berikut di bawah ini :

1. KPR/KPA tipe di atas 70 m2. Pembiayaan pemilikan ke-1, DP minimal 20% (MMQ),30% (Murabahah). Pembiayaan pemilikan ke-2, DP minimal 30%(MMQ),40% (Murabahah). Pembiayaan pemilikan ke-3 dst, DP minimal 40%(MMQ),50% (Murabahah)
2. KPR/KPA tipe 22-70 m2. Pembiayaan pemilikan ke-1, DP minimal 10% (MMQ), 20% (Murabahah). Pembiayaan pemilikan ke-2, DP minimal 20% (MMQ), 30% (Murabahah). Pembiayaan pemilikan ke-3 dst, DP minimal 20%(MMQ), 30% (Murabahah)
3. KPR/KPA tipe di bawah 21, Ruko, Rukan. Pembiayaan pemilikan ke-1, DP tidak diatur. Pembiayaan pemilikan ke-2, DP minimal 30%. Pembiayaan pemilikan ke3 dst, DP minimal 40%
4. KPR milik suami istri dihitung satu orang kecuali ada perjanjian pisah harta
5. DP tidak boleh dibiayai oleh bank.
6. Pembelian property Indent hanya diperbolehkan untuk fasilitas KPR pertama.
7. Apabila fasilitas KPR sudah dilunasi, maka tidak diperhitungkan.
8. Pinjaman Modal Kerja dengan jaminan property tidak diperhitungkan.
9. KPR Refinancing/Multiguna dan Top Up diperhitungkan sama dengan pembelian.

Peraturan ini berlaku efektif tanggal 30 September 2013.